해외부동산 공모펀드 ... 올해 1만965명, 4104억 만기 도래

전 세계적으로 상업용 부동산 시장의 극심한 침체가 지속되면서 해외 부동산 펀드 투자자들의 대규모 손실 위험이 커지고 있다.

해외 부동산 펀드는 임대 수입으로 투자자에게 연 4~5%의 배당금에, 만기 시 부동산 매각으로 추가 수익을 내는 방식이다. 




2022년말 기준 국내 금융사가 결성한 해외 부동산 펀드는 총 71조8천억원 규모로 10년 전(2013년 말) 5조원 대비 14배 이상 급증한 것으로 나타났다. 자료=금융투자협회



2018년 이후 일반 개인투자자에게 판매된 해외부동산 공모펀드는 총 14개로 판매액은 1조478억원, 개인투자자 수는 총 2만7187명에 달한다. 

이 중 절반 가량인 1만965명이 올해 만기를 맞게 되며, 금액으로는 4104억원어치의 만기가 돌아온다. 381개 법인 투자자가 투자한 규모인 2279억원보다 훨씬 큰 규모다. 

해외부동산 공모펀드를 가장 많이 판매한 곳은 한국투자증권(5087억원)이다.

그다음으로 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원), 하나은행(910억원), 미래에셋증권(795억원), 유진투자증권(539억원), 대신증권(528억원), 우리은행(480억원), DB금융투자(335억원), 현대차증권(183억원) 순이다.

운용사별로는 한국투자리얼에셋운용이 4963억원으로 규모가 가장 크다. 

이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원), 하나대체투자자산운용(925억원), 키움투자자산운용(680억원), 현대자산운용(526억원) 순이다.

문제는 해외 부동산 시장의 불황이 지속되고 있다는 점이다.

실제 2022년 1분기 이후 유럽 역세권 건물의 25% 이상이 하락 중이며, 유럽 상업용 부동산 거래량도 60% 줄어든 것으로 전해졌다.

유럽 뿐만 아니라 미국 뉴욕의 오피스 공실률은 2019년 말 13% 수준에서 올해 1분기 19.9%까지 증가했고, 평방 피트당 1000달러 수준이었던 거래평균가격도 778달러 수준으로 급락했다.

이미 상당수 해외 부동산 공모펀드는 비상 상태다. 





'이지스글로벌부동산투자신탁229호(파생형)’의 기초 자산인 독일 함부르크 트리아논(TRIANON) 빌딩. /이지스자산운용 제공



독일 프랑크푸르트의 트리아논 빌딩에 투자한 이지스글로벌부동산신탁229의 경우 최근 1년 수익률이 -82.17%(7일 기준)까지 곤두박질치면서 만기를 이달 말까지 3개월 연장하고 대주단의 권리 행사도 유보하는 계약을 체결했다. 

미국 항공우주국 나사(NASA) 본사 빌딩 등에 투자하고 있는 '하나대체투자나사부동산투자신탁1호'의 경우 자산 매각에 실패하면서 만기 한달을 앞둔 상황에서 운용 기간을 5년 더 연장하는 방안을 내놨다.





한국투자밀라노부동산투자신탁1호(파생형)가 매입한 이탈리아 밀라노 소재 R&D 센터. 



한국투자밀라노부동산투자신탁1호(파생형)는 2019년 기관과 개인으로부터 546억원을 모집해 이탈리아 밀라노에 있는 피렐리 연구개발(R&D) 센터에 투자했으나 고금리를 버티지 못하고 부동산 가치는 떨어졌다.

최근 현지 감정 평가 결과에 따르면 피렐리 R&D 센터 공정평가액은 8410만유로로, 2019년 매입가 8800만유로를 밑도는 수준이다.

다가오는 만기에 운용사는 자산 매각 시도했으나 결국 거래 상대방을 찾지 못하면서 만기 연장을 결정했다.

손실 구간에 있는 '한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁1호'와 '한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호'는 대출 연장을 통한 만기 연장에 실패할 경우 투자자 손실이 불가피해진다.

미국 텍사스주 댈러스 소재 오피스에 투자한 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2’는 2016년 펀드 모집 당시 열흘 만에 3000억 원이 팔렸지만 부동산 침체로 지난해 매입가 대비 20% 낮은 가격에 매각을 완료했다. 

업계에서는 거래 대상자를 찾아 투자자들이 원금을 회수할 수 있는 수준에서 엑시트한 것도 선방한 것이란 평가가 나온다.